Inteckningshjälp för potentiella köpare

En version av denna artikel dök ursprungligen påLearnvest.com.

Att köpa ett hem är ett av de största besluten du kan fatta, och det är troligtvis det största köpet du någonsin kommer att göra. Så det är ingen överraskning att det finns flera sätt du kan resa upp.
Att få en inteckning handlar mer än att få ditt erbjudande accepterat och skriva på den prickade linjen. (Eller hundratals prickade linjer, vilket är hur det känns vid stängningsbordet.)
Här avslöjar våra experter de sju landminorna i inteckningsprocessen och hur man undviker dem.

Att närma sig hypotekslånare utan att ha någon aning om var din kredit ligger som att gå till en viktig jobbintervju utan att kontrollera om spenat i tänderna. "Jag är förvånad över människor som ansöker om en inteckning och de är chockade över saker i deras kreditrapport," säger LearnVest Planning Services certifierad finansiell planerare Ellen Derrick. "De säger:" Jag hade ingen aning om att jag glömde att betala mitt Best Buy-kort! "
Lånekreditgivare kommer att gå igenom din kreditrapport med en fin tandkam, och de kommer att göra beslut baserade på hur kreditvärdigt du verkar vara, inklusive om du vill erbjuda dig lån alls... eller vad som helst priser. Om du inte kontrollerar din kreditbetyg först, kommer du att förlora pengar eller ditt potentiella drömhus.

När du ansöker om en inteckning är din kredit noggrant granskad. Ansök om ett nytt kreditkort och din kredit värdering kommer att sjunka tillfälligt på grund av ansökan kreditcheck, som räknas som en hård förfrågan på ditt konto i cirka 12 månader. Detsamma gäller för att stänga ett gammalt konto - det kommer att påverka kreditbelopp du har tillgängligt, vilket kommer att påverka din poäng negativt. (Obs! För bil- eller hemlån räknas alla kreditförfrågningar som görs inom cirka två veckor efter varandra som en förfrågan när du shoppar för hypoteksmäklare ska du skicka in alla dina låneansökningar ungefär samma tid.)
Vad du ska göra istället: När du ansöker om en inteckning kan du hålla på med att öppna ett Macy's butikskort eller ansöka om ett billån. "Du måste verkligen se var du går när det gäller din kredit," säger Greg McBride, senior finansanalytiker på Bankrate.com. "Du vill inte öppna några kreditlinjer och du vill inte stänga några. Fortsätt bara göra vad du har gjort. ”Och naturligtvis, fortsätt att betala i tid och skära bort eventuella skulder.

Du vill hitta en hypotekslånare tidigt i processen så att du har en relation med honom eller henne när du hittar dina drömmars hem. Genom att göra det kommer du att kunna starta låneprocessen genom att förhandsgodkännas, vilket innebär att du kan sätta in en seriöst erbjudande snabbt (om behovet skulle uppstå), och när du har tecknat ett avtal kommer ansökan om självlån att ta mindre tid. Även om räntor och lånevillkor är lika för olika långivare, kanske slutliga kostnader och avgifter för varje långivare inte. "Fråga dem om avgifterna för titelförsäkring," säger Derrick. "Vad är advokatens avgifter? Dokumentförskottsavgifter? ”Eftersom långivare är angelägna om ditt företag kommer vissa till och med att erbjuda ett kontantincitament för att gå med dem, till exempel $ 1 500 $ till dig när du stänger. Faktum är att om en långivare erbjuder pengar tillbaka men en annan inte gör det, fråga långivaren som håller ut - han kan ändra melodi om det innebär att tjäna ditt företag.
Vad du ska göra istället: Fråga hemägare vänner och medarbetare om de hade en bra upplevelse med sin hypotekslånare. "Jag kan säga vilka som jag inte skulle rekommendera," säger Derrick, "eftersom de aldrig stänger i tid, är de alltid sena med pappersarbete och den typen av saker kan få affärer att falla igenom. ”Kolla in med minst två eller tre långivare så att du har en uppfattning om vad som är ute där. (Medan du är på det, titta på vår checklista för att få en inteckning.) Utöver räntesatsen och lånevillkoren, låt var och en förse dig med en uppdelning av dina totala kostnader så att du kan jämföra.

Förhandsgodkännande innebär att man i princip går igenom en inteckningsprocess med en långivare - fyller i pappersarbete, verifiera inkomst - för att förhandsgodkännas för ett lån av en viss storlek redan innan du hittat ett hus att bjuda på på. Det är ett utmärkt sätt att ta reda på hur mycket hus en långivare tror att du kan ta på dig, och det kommer att ge dig några riktiga detaljer att arbeta med - inklusive en ränta - medan du är på jakt. Plus, "att få förhandsgodkännande är det bästa sättet att berätta för en potentiell säljare att du är allvarlig", säger Derrick. "Att inte få förhandsgodkännande betyder inte att du inte kan få en inteckning, men förhandsgodkännandet gör att processen går mycket lättare."
Vad du ska göra istället: Berätta bara för din hypotekslånare att du vill få förhandsgodkännande. Du måste tillhandahålla pappersarbete, som kan inkludera lönestubbar, W-2, kontoutdrag, skattedeklarationer och relevanta lånedokument. När du har fått ett erbjudande accepterat i ett hus, måste du bara ge långivaren adress och information om erbjudandet för att gå vidare med inteckningsprocessen. (Du kan också bestämma att du inte älskar den långivaren och vill gå med en annan hypotekslånare efter förhandsgodkännandet. Om så är fallet måste du gå igenom allt pappersarbete igen och det kommer att kräva ytterligare en hård kreditkontroll.)

Det kan verka som om du jämför äpplen med äpplen när du handlar med hyror för en inteckning. Men det finns fler utgifter att tänka på när du köper ett hem, och du måste se till att du har råd att betala för dem alla. "Jag ser fortfarande människor som inte ens har rätt bollplats när det gäller att leta efter en inteckning," säger Derrick. "Lånekreditgivare går ut ur deras sätt att kvalificera människor för mer än de verkligen har råd med." Om du biter på mer lån än du kan tugga, kanske du så småningom står inför försäljningen av ditt hem (eller avskärmning) när du inte kan göra det betalningar.
Vad du ska göra istället: Se till att du har redovisat kostnader som fastighetsskatter och husägares försäkring tillsammans med din inteckning. Underhållskostnaderna är i genomsnitt ungefär 1% av husets värde varje år. Låt hemförsäljare tillhandahålla kopior av 12 månaders verktygsräkningar. Och när du är förhandsgodkänd för en inteckning rekommenderar Derrick att ta långivarens högsta nummer och slänga 20% av det så att du inte sträcker dig till gränsen. En annan bra metrisk? Ta reda på vilka betalningar som skulle vara för en 30-årig fast inteckning på huset. "Om du inte har råd med ett hus baserat på en fast ränta till dagens låga räntor," säger McBride, "behöver du inte en annan inteckning, du behöver ett annat hus."

"Folk ställer inte tillräckligt med frågor," säger Derrick. ”De går bara in i den och tycker att det är så enkelt som att ta ett lån för att köpa en soffa i möbelaffären. Men det är väldigt komplicerat. ”En inteckning handlar om mer än bara den månatliga betalningen. Det handlar om hur mycket du betalar under lånets livslängd och vad din ränta kommer att vara. Till exempel kommer den månatliga betalningen att vara lägre på en 3/1 justerbar ränta, ett vanligt lån där de tre första betalningsåren är fast och för resten av lånet justeras räntan årligen. Det betyder att din ränta kan sjunka eller stiga på tre år - och det kan också vara din månatliga betalning. "Det är inte nödvändigtvis en dålig sak", säger Derrick. "Men du borde veta vad det betyder."
Vad du ska göra istället: Se till att du förstår vilken typ av lån du får, vad betalningarna kommer att vara från början till slut, hur mycket ränta du betalar, och om du har en fast ränta eller om den kommer att fastställas under en begränsad tid innan den blir variabel. Vet du också hur mycket pengar du behöver ta med till slutbordet? Många långivare kräver att du betalar fastighetsskatt och försäkring framför, och det kan vara en stor check. "Avgifterna är något som folk inte tänker på förrän de kommer att stänga", säger Derrick, "och siffrorna på sidan kan se mycket annorlunda ut än vad de såg ut två veckor innan."

Det kan vara frestande att försöka tidsinställa ditt hemköp så att du låser in lägsta möjliga pris på en inteckning, antingen genom att dra processen ut om priserna verkar vara på väg ner eller hoppa in innan du är redo. "Folk väntar på att priserna ska bli helt perfekta innan de gör något," säger Derrick. "Men om du faktiskt driver en illustration över en 30-årig inteckning är skillnaden mellan en ränta på 3,75% och 3,70% minut."
Vad du ska göra istället: Om du har hittat ett hus, och du älskar det, och du har råd med inteckning, gå till det - oroa dig inte för att jaga efter en hypoteksränta som någonsin är så lite lägre än vad du kan få nu. Å andra sidan, om du inte har tillräckligt med pengar för en bra utbetalning, hoppa inte in i ett hus innan du är redo, bara för att priserna är låga.
-Skriven av Kate Ashford

Relaterade länkar från LearnVest:

• 7 Hemköpande misstag som människor ofta gör
• 10 frågor till... en hypotekslånadministratör
• Registrera dig för LearnVests finansiella Bootcamp