Hur man köper ett hus

Varje produkt vi har har valts oberoende och granskats av vår redaktion. Om du gör ett köp med länkarna som ingår kan vi få provision.

Bjud smart. Det finns ingen tumregel för vad ditt initiala erbjudande ska vara eller hur många gånger du ska gå fram och tillbaka med säljaren. De flesta oerfarna köpare gör helt enkelt ett bud som är en viss procentandel - säger 10 eller 15 procent - av noteringspriset, säger Ilyce Glink, författaren till Köp, stäng, flytt in! ($15, amazon.com). Men det är inte en klok strategi. På den här köparens marknad kan du hamna överbetala. Det smartare steget: Fråga din fastighetsmäklare om priser på jämförbara bostäder i det område som nyligen har sålt. Använd dessa siffror för att bestämma det högsta beloppet du är villig att betala och skicka sedan ett bud som är lite lägre. Nästa, börja pruta.
Ställ tydliga krav. Var uppåtriktad om tillbehör, som gardiner och ljusarmaturer, som du vill ha med i huset. Köpare har för närvarande överhanden, så det är mer troligt att de flesta av dina förfrågningar kommer att uppfyllas.


Använd slutdatumet som en förhandlingspunkt. Var flexibel om du kan. "Så länge du inte behöver flytta vid ett visst datum kommer du eventuellt att få andra eftergifter från säljarna som inte kommer att kosta dig något," säger Glink.
Be säljaren att köpa dig en hemgaranti. En bra kommer att köra honom mellan $ 300 och $ 400 och kan täcka kostnaderna för reparation eller utbyte av apparater och större system, till exempel VVS, i ett år efter stängning.

Be om remisser. Det finns inget enkelt sätt att hitta en långivare, så det är bäst att träffa vänner och familj för rekommendationer. (Du vill ha en leverantör som har bra kundservice.) Eller fråga din fastighetsmäklare om förslag till lånebefolkare. Och gör förfrågningar till lokala kreditföreningar, oavsett om du är nuvarande medlem eller inte. De har ofta låga priser om du vill bli medlemskap och det är vanligtvis enkelt att gå med. (Gå till ncua.gov att hitta en.)
Beräkna din utbetalning. För att undvika att behöva köpa privat inteckningförsäkring måste du betala minst 20 procent av inköpspriset innan du stänger kostnaderna.
Få offertar från så att tre långivare. Konsultera båda med hypoteksbanker (som arbetar internt med stora institutioner, som J. P. Morgan Chase och Wells Fargo) och med inteckningsmäklare (som handlar med alla långivare) för att få bästa ränta. Fråga varje låneansvarig hur mycket hennes institution tar ut för att stänga utgifter, inklusive försäkringsavgiften och kostnaden för faxdokument. (Avgifterna varierar; gå till Bankrate.com för att se genomsnittet för ditt tillstånd.) Se till att du lånar pengarna från någon som är tillgänglig och villig att ta sig tid att förklara lånegodkännandeprocessen. Det är mer troligt att hon är ärlig om alla kostnader. Och kom ihåg att fråga långivaren om att lägga ner mer pengar kan ge dig en bättre ränta.
Bestäm om du vill betala poäng för att sänka din ränta. Ibland låter en bank dig köpa förutbetalda räntor (poäng, i finansiella tal) i utbyte mot en reducerad ränta. Poäng är inte billiga. Var och en kostar dig 1 procent av lånebeloppet. Så om du köper ett hus som kostar $ 273 000 (det nationella genomsnittet) med 20 procent lägre, måste du betala 2 184 $ per poäng. Har du inte så mycket kontanter till hands? Fråga om att köpa en halv eller till och med en fjärdedel. "Om du kommer att stanna i huset i minst nio år och du har råd att göra det, är det vettigt att ta extra kostnaden framåt, som det kommer att kosta dig mindre i det långa loppet, säger Jack Guttentag, en professor emeritus av finans vid Wharton School of University of Pennsylvania. Gå till mtgprofessor.com att beräkna om detta är ett bra alternativ för dig.

Hitta en kvalificerad inspektör. Det här är en situation där du inte bör ta en rekommendation från din fastighetsmäklare, säger experter. Hon kan uppmuntra dig att gå med någon som förbiser problem för att få affären att gå igenom så smidigt som möjligt. Kontakta istället en professionell organisation (ashi.org, nahi.org, eller nachi.org) hitta en ackrediterad, egenföretagare som har utfört minst 1 000 inspektioner. I många stater finns det inte ett licensprogram, men dessa föreningar kräver vanligtvis att deras medlemmar uppfyller vissa standarder och deltar i fortbildning. Räknar med att betala cirka $ 300 till $ 750 för en allmän inspektion.
Begär en detaljerad inspektionsrapport i förväg. Fråga hur mycket tid inspektören vanligtvis behöver göra en analys (ett genomsnittligt hem bör ta en till tre timmar) och hur den färdiga rapporten kommer att se ut. Du vill att den ska vara minst 10 sidor lång och den bör innehålla fotografier av allt som är fel.
Överväg ytterligare utvärderingar. Fråga din fastighetsmäklare och huvudinspektör om de rekommenderar att schemalägga ytterligare inspektioner utöver standard. Dessa kan innehålla analyser av skorstenen, avloppet och oljetanken och testning av mögel och radon - var och en av dessa tester kostar $ 100 till $ 300. "Vad du behöver göra beror oftast på husets ålder, skick och stil", säger John Guy, en före detta president för North Carolina-kapitlet i American Society of Home Inspectors, en professionell organisation. Till exempel är radon problematisk i vissa källare, men om ditt hus bara har ett kryputrymme behöver du förmodligen inte oroa dig.
Delta i inspektionen. Detta är din möjlighet att ställa frågor om husets infrastruktur. Se till att lära dig om driften och placeringarna av gas- och vattenavstängningsventilerna och brytaren.
Be reparatören att tillhandahålla skriftliga uppskattningar för alla korrigeringar. Din fastighetsmäklare överlämnar de förväntade kostnaderna för eventuella problem som upptäcks under kontrollen till säljaren
Be om en priskredit. Du kan kontrollera kvaliteten om du har gjort reparationerna själv, säger Boni Bryant, en Los Angeles-baserad fastighetsmäklare för Sothebys International Realty. Begär att kostnaden för eventuella korrigeringar, oavsett hur stora eller små, dras av från försäljningspriset och att arbetet görs efter köpet är slutgiltigt.

Låt fastigheten bedömas. För att bestämma dess värde behöver du en värderare. Men i allmänhet kan du inte anställa en; din långivare gör detta. Du kan dock hjälpa utvärderingen att gå smidigt. ”Be säljaren att vara närvarande så att alla frågor som bedömaren har om hemmet kan besvaras,” säger Bob Sicoli, ägaren till RVS Appraisal Services, i Scotch Plains, New Jersey. Han borde också ha en kopia av försäljningsavtalet för att verifiera exakt vad som säljs (och inte).
Ber din mäklare att ge en lista över jämförbara egenskaper. Peka på var bostaden som utvärderas har förbättrats (som renoverade badrum) och hur det skiljer sig från andra nyförsäljningar.
Jämförelseshop för titelförsäkring. Du kan välja leverantör för denna täckning, som skyddar dig och din långivare mot pantlån. Det finns ingen märkbar skillnad i skyddet, så du kan gå med det billigaste alternativet. Titelförsäkring representerar cirka 60 procent av dina stängningskostnader, och du kan förvänta dig att betala cirka 0,5 procent av hemets köpeskillingen för det, säger Timothy Dwyer, grundaren och VD för Entitle Direct Group, ett titelförsäkringsbolag i Stamford, Connecticut. För att hitta bästa pris, gå till Closing.com. Notera: Din långivare kan göra veto mot ditt val om företaget inte är högt rankat, så fråga försäkringsgivaren om dess betyg.

Överväg att anställa en advokat. I vissa stater används advokater vanligtvis inte för bostadsköp. "Men även i dessa områden bör du få en advokat om din situation är komplicerad eller om du köper en avskärmning eller en kort försäljning," säger Glink.
Lås in din ränta. Det finns inget behov av att göra det mer än 30 till 45 dagar innan du stänger, eftersom priserna inte förväntas stiga betydligt under åtminstone nästa och ett halvt år.
Få en detaljerad lista över stängningskostnader från din långivare. Förutom de utgifter som är bundna till ditt lån kan du ha ytterligare avgifter, till exempel titeltjänster och överföringsskatter. Denna information ska anges i din Good Faith Estimate-formulär, som långivaren ger när du låser in din ränta.
Se upp för falska avgifter. Vissa långivare tar betalt för att förbereda dokument, skriva ut papper eller till och med skriva ut e-post. Det är värt att be om att dessa artiklar tas bort från din räkning, säger Glink.

Kontrollera att alla medföljande apparater är i fungerande skick. Slå på ugnen, diskmaskinen, spisen och tvättmaskinen och torktumlaren. Glöm inte att se till att kylskåpet fungerar också.
Slå på varje kran och spola toaletter.
Anslut något i varje uttag. Du vill att en elektriker ska reparera alla trasiga direkt efter att du stängde på huset.
Kontrollera rökdetektorerna. Tänd en matchning av var och en för att verifiera att de är i skick.
Testa värmen och luftkonditioneringen. Du vill inte ta reda på att ugnen eller A / C inte fungerar några månader längs vägen.
Leta efter vatten och mögel i taken. De kan vara ett tecken på pågående läckor.
Undersök om tecken på skadedjur, inklusive excrement (möss) och insektrester.
Förhandla om en avslutande kredit. Om du finner något trasigt eller saknas, låt din mäklare eller advokat begära ekonomisk kompensation.
Och slutligen den enkla delen: underteckna kontraktet, flytta sedan in.

Du har fått panik. Ska vi gå slut med pengar? Du kan inte sova på natten. Tänk om grannarna är hemska? Och du är lite på väg. Min man hade bättre hållit med dessa färgval annars kommer jag att förlora mitt sinne! Om det här är dina symtom, har du ett klassiskt fall av husköpande ångest. Och inte konstigt: Att få en stor inteckning rankas som mer stressande än att ha ett barn att lämna hemmet eller problem med chefen enligt stresskalan Holmes och Rahe, som mäter tryckfylld situationer. "Insatserna är extremt höga och du är rädd för att göra ett fel som kan äventyra ditt köp eller bli kostsamt", säger Amanda Clayman, en finansterapeut i New York City. Så hur kan du hitta lite sinnesfrid?
Gå inte över huvudet. Mycket av den oro som husköpare känner kommer från att köpa en fastighet som de inte har råd med, säger Stephen Habetz, vice president för hypoteksbanker i Darien Roway-ton Bank, i Darien, Connecticut. För att försäkra dig om att du gör ett smart drag använder du inteckningskalkylatorn på Bankrate.com.
Välj din fastighetsmäklare noggrant. "Det är hennes jobb att hjälpa dig bearbeta ångesten och arbeta genom alla överraskningar som dyker upp," säger Eric Martell, en fastighetsmäklare i Orlando, Florida, som har en doktorand. inom psykologi. För att avgöra om en fastighetsmäklare kommer att matcha dig bra, ställ dessa frågor: Hur många har du hjälpt till att köpa ett hus? Vad gör du när en säljare är svår att arbeta med? Hur kommer du att hålla mig och min make lugn genom processen? Om hennes personlighet inte passar din, hitta en annan agent.
Ha en tidslinje. "Att planera ut stegen att ta - och när du ska ta dem - kommer att minska chansen att du blir förvånad över hur mycket arbete som krävs för att köpa ett hus," säger Clayman.