Hur du betalar ut ditt lån tidigt

Om du är ute efter, säger, en fyra-sovrum Colonial nästan var som helst i Amerika, har du tur. Hemköpare har inte haft det så bra på flera år: Försäljningspriserna har sjunkit så mycket som 50 procent sedan dess 2006, och räntorna ligger på historiska lågheter (vid presstid cirka 3,5 procent för 30-årig fastighet lån). Som ett resultat kan många människor köpa ett hem idag utan att ta på sig ett berg av skulder.
Experter håller med om att det lönar sig att minska skulden på alla områden i ditt liv - och i en idealvärld att eliminera den helt. Så om du är ekonomiskt säker (vilket betyder att du är fri från kreditränteskuld med hög ränta investerar du i din pension och du har en nödbesparing konto som kommer att täcka viktiga levnadskostnader på 6 till 12 månader), det är vettigt att betala av din inteckning - ja, även om räntebetalningar är avdragsgilla. Att uppfylla detta kriterium och eliminera din skuld helt kan vara orealistiskt för dig, men att minska din skuld är det inte. Så här gör du det.

5 smarta strategier för att minska eller eliminera din skuld

1. Refinansiera till en lägre ränta. Trots rock-bottom-räntor har miljoner kreditvärdiga amerikaner ännu inte refinansierat. Och det är synd: Låntagare som refinansierade under andra kvartalet 2012 sänkte sin ränta med i genomsnitt 1,5 procent. För ett bostadslån på 200 000 dollar innebär det besparingar på cirka 2 900 $ i räntebetalningar under de kommande 12 månaderna, enligt Freddie Mac. (För att beräkna hur mycket du kan spara använder du refinansieringsräknaren på Pengar. CNN.com, som, liksom Riktigt enkelt, ägs av Time Inc.)
Om du planerar att stanna i ditt hem i minst tre år till och din inteckning är minst $ 100 000, med en ränta på 4,75 procent eller högre, be din nuvarande låneservicen eller långivaren om den bästa refinansieringen Betygsätta. Jämför sedan det med kurser i banker som du redan har konton med. Eller så kan du välja att arbeta med en oberoende hypoteksmäklare för att hitta den lägsta räntan, säger Keith Gumbinger, vice ordförande för HSH.com, en inteckning-informationssajt. Om du kan sänka din nuvarande ränta med 0,75 till 1 procent, gå vidare och refinansiera.
För att hjälpa processen att gå smidigt, samla in följande pappersarbete: intäktsbevis (två senaste lönstubbar), kopior av tillgångsinformation, dina skattedeklarationer för de två föregående åren och bevis på investeringar och annat inkomst. Var dessutom beredd att erbjuda förklaringar till eventuella nyligen inkomliga oegentligheter, kreditförfrågningar eller brister i arbetet. "Kreditgivare ifrågasätter dessa situationer eftersom de kan vara en indikation på att du inte har råd med ditt nuvarande lån", säger Gumbinger.
2. Refinansiera för att förkorta lånets tidsram. Det blir allt populärare för hushållsägare - även de som har trånga budgetar - att refinansiera sina 30-åriga fast räntelån till 20 eller till och med 15-åriga. Dagens låga priser låter dig göra detta medan du håller din månatliga betalning ganska nära det aktuella beloppet, säger Erin Lantz, chef för Zillows hypoteksmarknad, en webbplats för fastighetsvärdering. Säg att du har betalat på en 30-årig, 6 procent fast ränta på 200 000 $ under fem år. Om du till exempel refinansierar till ett 15-årigt, 2,87 procent fast räntelån (typiskt vid tidpunkten för press), kommer dina betalningar att öka med mindre än 80 dollar per månad. Ändå skulle du betala av lånet 10 år tidigare, bygga kapital snabbare och spara en häpnadsväckande $ 130 477 i ränta.

3. Gör en engångsbetalning. Har du fått en återbetalning av skatten? En arv? Eller stöter på en liten mängd kontanter? Överväg att tillämpa en del av eller alla dessa pengar på din huvudsakliga saldo. "Detta är en av de bästa strategierna du kan använda, för du behöver inte betala en högre månatlig betalning", säger Gumbinger. "Och du räknade inte med att ha pengarna i första hand, så att du inte missar dem." Att göra en enskild $ 5.000 betalning på, säg, en 30-årig, 4,5 procent fast ränta på 225 000 dollar skulle spara en hushållare mer än $ 13 000 i ränta och minska hennes återbetalningstid med 15 månader.
Notera: Ring din långivare för att verifiera att din inteckning inte har förskottsbetalning. Om det gör det, kan du drabbas av en avgift - vanligtvis 1 procent av lånebeloppet.
4. Byt till betalningar två veckor. Helt enkelt genom att göra hälften av din månatliga betalning varannan vecka, kommer du att hugga av nästan sex år på en 30-årig inteckning, säger Greg McBride, senior finansanalytiker på Bankrate.com, en webbplats för personlig ekonomi. För att inte tala om att du sparar tiotusentals dollar under lånets livslängd. Allt du behöver göra är att kontakta din långivare för att ändra ditt betalningsschema (var beredd att betala en engångsavgift på 250 $ eller mer). Kom ihåg att du betalar tre betalningar per månad två gånger om året i stället för två, så se till att det finns tillräckligt med pengar på ditt bankkonto.
5. Avrunda din betalning. Varje liten bit - även om det bara är $ 20 eller $ 50 per månad - som du betalar till din rektor är mindre än att du i slutändan betalar i ränta. Till exempel kanske du har en månadslån på 954,83 $. Om du avrundar betalningen till 1 000 $ genom att sätta in ytterligare 45,17 $, betalar du din skuld två år och fem månader i förtid. (Använd den runda återbetalningsberäknaren kl HSH.com för att beräkna dina besparingar.) "Detta är ett bra alternativ för alla med lite extra kontanter, särskilt någon som redan har refinansierat eller som inte är berättigad till refinansiering," säger Gumbinger.

Special Series: Cut Your gjeld 2012

Det här året, Riktigt enkelt har hjälpt dig att få kontroll över din plånbok med handlingsplaner som är enkla att följa. Om du missade delar en till tre (som täcker varför du tar på dig skulder, högskoleskuld och kreditkortsskuld), gå till realsimple.com/debt.