Hur man bryter en hyresavtal

Låt oss säga att du har landat ditt drömjobb över hela landet, men din hyresavtal slutar inte på ytterligare sex månader. Eller, efter veckor som går fram och tillbaka med din hyresvärd, är din lägenhet fortfarande mögel efter en översvämning. Kanske grannen på övervåningen gillar att trycka på dans vid midnatt. Oavsett anledning, du vill bryta ditt hyresavtal.

När det gäller att bryta en hyresavtal, säger Jerry Leazer, en licensierad fastighetsmäklare i New York City, att det är en sak du kommer att lära dig snabbt: "Inte alla hyresvärdar skapas lika, och det finns inget typiskt scenario." Men här kan du börja analysera den bästa lösningen för din situation.

Läs ditt kontrakt och leta efter relevant språk.

Det första steget du bör ta när du överväger ett hyresavbrott är att faktiskt läsa ditt hyresavtal.

Kanske är du den sällsynta rasen som läser kontrakt innan de skriver under. I så fall förstår du redan villkoren. Men om du inte gör det, dra ut kontraktet och leta efter en klausul om tidig utflyttning.

Michelle Clardie, en professionell fastighetsförvaltare med uthyrning i södra Kalifornien, säger att ditt hyresavtal kan stämma dessa termer med fraser som "hyresavbrott", "tidig uppsägning", "överträdelse av kontrakt" eller "oförmögen att uppfylla villkor."

Förbered dig på att betala böter.

Du har alltid möjlighet att bryta hyresavtalet, men du kommer också troligtvis att behöva betala. "Om du bryter ditt hyresavtal är du den som bryter kontraktet," säger Clardie. ”I de flesta fall är hyresvärdar villiga att arbeta med dig i viss utsträckning eftersom de inte riktigt vill ha det en ledig enhet, men du kan inte förvänta dig att hyresvärden tillåter dig att bryta hyresavtalet utan Följd."

Förbered dig istället på att betala några stora böter. Många stater, inklusive Kalifornien, kräver två månaders hyra som din hyresavgiftsavgift, säger Clardie. Vissa hyresvärdar kommer också att behålla din deposition som en del av dessa villkor.

Har en bra anledning.

Naturligtvis finns det vissa situationer som gör att du kan bryta din hyresfri skott. Holly McQueen, vice ordförande för GMH Capital Partners, säger federala och statliga lagar möjliggör för aktiva militära medlemmar att säga upp ett hyresavtal tidigt under Servicemembers Civil Relief Act.

McQueen säger att du också kan bryta hyresavtalet om du är en äldre som flyttar till en äldreomsorg. Annars, naturligtvis, om en hyresvärd har brutit hyresavtalet genom att begå hälso- och säkerhetsöverträdelser, har du förmodligen ett bra fall för att lämna. Detsamma gäller för betydande skador på fastigheten orsakade av naturkatastrofer.

"Många stater tillåter offren för våld i hemmet att säga upp sina leasingavtal utan straff," tillägger McQueen. Leazer säger också att i vissa stater har du skäl att bryta hyresavtalet om hyresvärden trakasserar dig eller kränker din integritet. "Även om NYC tillåter hyresavbrott i ovanstående situationer kanske du inte tycker att det är så enkelt som ett telefonsamtal till hyresvärdens kontor," säger han.

RELATERAD:Ja, du behöver hyresförsäkring även om din plats är liten och billig

Samla alla pappersarbete.

Om du tror att du har goda skäl att bryta hyresavtalet utan att betala avgifter är nästa steg att förbereda dina pappersarbete.

"Samla all dokumentation av anledningen till att du vill bryta hyresavtalet, till exempel anbudsbrevet för ett nytt jobb, uppsägningsbrev för en arbetsförlust, militära order på tjänst, ekonomiska svårigheter på grund av skilsmässa eller medicinska räkningar, eller domstolsbeslut om förföljelse / begränsning av ordning / våld i hemmet, säger Candice Williams, en fastighetsmäklare med RE / MAX Space Centrum.

Överväg att lägga ut ditt utrymme.

Om du inte har någon anledning att bryta hyresavtalet utan avgifter, men du inte vill betala böter, kan uthyrning vara ett alternativ. Clardie säger att lagar om uthyrning varierar beroende på stat, men om tillåtet är den ursprungliga hyresgästen slutligen ansvarig för fastighetens skick. "Om dina underleverantörer inte betalar eller skräpar i lägenheten, kan hyresvärden fortfarande komma efter dig för skador eftersom du fortfarande är juridiskt ansvarig," säger hon.

Det här alternativets framgång beror verkligen på att du hittar en kvalitetsunderbok du litar på. Vissa hyresvärdar kommer också att underhålla idén att släppa dig ur kroken om du presenterar en ny hyresgäst som kommer att gå med på att registrera sig för ett nytt, fullt hyresavtal.

"Den ersättande hyresgästen skulle slutföra ansökningsprocessen precis som alla andra möjligheter," säger McQueen. "Om de godkänns av hyresvärden, skulle hyresgästen släppas samma dag som det nya hyresavtalet inleds."

Det finns också en komplicerad men välkänd rumskamrat som du kan utföra. Clardie säger att det handlar om att lägga till en ny rumskamrat till ditt hyresavtal och så småningom lämna lägenheten till dem. Det handlar om att underteckna ett tillägg för att inkludera den nya rumskamraten och ta bort dig själv från hyresavtalen efter en kort period.

"Se bara till att de nya hyresgästerna kvalificerar sig för hyresavtalet på egen hand och att de är villiga att frigöra dig från hyresavtalet genom att underteckna det slutliga tillägget," säger Clardie.

Använd förhandlingskraften.

Om du inte har en god anledning att lämna och du inte hittar en underhemsägare, ska du inte förtvivla. "Om allt annat misslyckas, appellera till hyresvärdenens goodwill," säger McQueen. "Försök med så mycket förhandsmeddelande som möjligt och rengör lägenheten från topp till botten."

Mcqueen föreslår också att man utarbetar en återbetalningsplan med hyresvärden om du inte kan betala hyresavgiften på en gång. "De flesta hyresvärdar vill hellre samla in det förfallna beloppet över tid än att behöva ge 20 eller 30 procent till ett inkassobyrå," säger hon.

Säg att du lämnar din lägenhet för att du köper ett nytt hem, men din hyresvärd är inte mottaglig för din charm. Clardie säger att du kan be din fastighetsmäklare att betala hyresavgiften för dig. Och goda nyheter: Leazer säger att det aldrig gör ont att ha en legitim snytthistoria som kan tilltala din hyresvärds bättre natur. Det inkluderar arbetsförlust eller en allvarlig sjukdom.

RELATERAD:Att flytta är stressande, men denna enkla hemlighet kan göra det till en lycklig upplevelse

Borsta upp statliga lagar.

Gör din forskning om statliga lagar med hjälp av en webbplats som American Apartment Owners Association, som har en interaktiv karta som anger statliga hyresvärd-lagar, och förbered din dokumentation och samtalspunkter.

"För det mesta är ett ärligt, men vänligt samtal med hyresvärden allt du behöver," säger Clardie. Men om allt annat misslyckas ...

Vet när du ska ta in en advokat.

Din sista utväg bör vara att kontakta en advokat, och endast i fall då din hyresvärd försummar. "Överväg att anställa en advokat om din hyresvärd har överträtt lagarna om statliga bostäder men ändå vägrar att släppa ut ditt hyresavtal utan straff," säger Williams. "Dokumentera allt - datum, tid, vem, vad, när och var som hyresvärden bröt mot lagarna eller hyresavtalet."

Förbered dig för nästa gång.

Nästa gång du tecknar ett hyresavtal, förbered dig på möjligheten till en tidig paus. Om du aktivt jobbar på jakt när du ser ut för att förnya ditt hyresavtal föreslår Clardie att överväga ett alternativ till månad. Eller se om det finns en kortare hyresavtal - tre eller sex månader - med en premie om du vet att du ska stänga i ett hus.

Slutligen, läs alltid din hyresavtal och ställ frågor. Om det finns språk eller böter som du inte håller med (eller inte förstår), leta efter en annan plats.

RELATERAD: 9 Make-or-Break frågor att ställa innan du hyr din första lägenhet