Vad du ska veta om inteckningar: Hur mycket inteckning du kan ge dig, hypoteksförsäkring och mer
Såvida du inte har en hemlig cache av kontanter som är undangömd någonstans - tillräckligt för att spendera ett par hundra tusen dollar på ditt drömhus - behöver du låna pengar för att köpa ett hus. Lånestorleken du kan kvalificera dig för kommer då att avgöra vilka fastigheter som faller inom ditt prisklass. Innan du seriöst börjar titta på hus måste du ta reda på hur mycket inteckning - och i förlängningen, hur mycket hus - du har råd.
"Din inkomst dikterar kapaciteten för ditt lån", säger Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, en kapitalförvaltningsrådgivare med Northwestern Mutual.
När du försöker kvalificera dig för ett lån måste du tillhandahålla intäktsbevis. Långivare kommer också att kontrollera dina kreditrapporter för att identifiera vilka andra former av skulder - studielån, personliga lån, billån etc. - du har. De använder den här informationen för att beräkna din skuldkvot: hur mycket pengar du är skyldig i förhållande till din inkomst. Långivare vill se till att dina månatliga skuldbetalningar, inklusive dina föreslagna inteckningar, är överkomliga med tanke på din inkomst.
"De flesta lån kräver en skuldkvot på 43 procent", säger Michele Hammond, en bostadsrådgivare med Chase Private Client. ”Till exempel, om en kund tjänar 120 000 dollar per år, motsvarar det 10 000 dollar per månad i bruttoresultat. Därför kan en kund med detta scenario vanligtvis kvalificera sig för att spendera upp till 4 300 dollar per månad för alla utgifter som visas i kreditrapporten - inte bara bostäder. "
Med andra ord måste din inkomst vara tillräckligt hög för att du enkelt har råd med dina hypotekslån utöver andra lånebetalningar. För att beräkna hur mycket inteckning du har råd, dela din årslön eller hushållsinkomst med 12. Multiplicera det numret med 0,43. Om du har andra skulder drar du bort de månatliga betalningarna från antalet. Denna slutliga summa är den största månatliga inteckning som du har råd med. För en mer detaljerad uppdelning av hur mycket inteckning du har råd, finns det ett antal gratis online-räknare för inteckning; NerdWallet har en bra.
Det är dock ingen bra idé att ansöka om det största lånet som möjligt. "En bra tumregel är att fråga dig själv," Hur mycket ska jag låna? "Istället för" Hur mycket kan jag låna? " Amerikanska banken. "Detta tillvägagångssätt fokuserar på det belopp som passar din budget bekvämt."
Hammond säger att det finns flera andra faktorer, inklusive kreditpoäng och utbetalningsstorlek, som kan avgöra hur mycket inteckning du har råd med, men inkomst är en bra utgångspunkt eftersom möjligheten att betala tillbaka lånet är nyckel.
När du beräknar dina inteckningsalternativ, var inte bara uppmärksam på den månatliga betalningen. Framtida husköpare måste förstå att den månatliga betalningen inte visar hela bilden, säger Nancy DeRusso, SVP och chef för coaching på Ayco, ett Goldman Sachs-företag som erbjuder företagssponserade finansiella rådgivningsprogram
DeRusso säger att människor tenderar att fokusera på den månatliga betalningsstorleken, men det finns mer, inklusive stängningskostnader, utvärderings- och heminspektionsavgifter, verktyg, reparationer och mer. Vissa av dessa kostnader kommer att betalas i förskott och betalas vid tidpunkten för köpet, men andra kommer att öka den månatliga kostnaden för att äga ditt hem. För att få en uppfattning om vad dessa kostnader kommer att vara rekommenderar DeRusso att prata med din långivare eller fastighetsmäklare i förväg kostnader och, när du väl har hittat ditt drömhem, med den nuvarande husägaren om månads- eller årskostnader de inför.
Förutom att titta på din inkomst kommer långivarna att titta på din kreditpoäng och kreditrapporter. Högre kreditpoäng gör låntagare mer attraktiva för långivare och kan hjälpa dig att få en lägre ränta, men långivare kommer att justera sina förväntningar på kreditpoäng baserat på den ekonomiska miljön, Williams säger. Om tiderna är svåra och många människor inte kan göra betalningar kan långivare strama åt sina begränsningar och vara mindre villiga att låna ut pengar till dem med lägre poäng. de kan godkänna personer med lägre kreditpoäng fritt om förhållandena är bra.
Om du hoppas kunna köpa ett hus inom en snar framtid och behöver en inteckning för att betala för det, börja arbeta nu för att minska din skuld och din kreditanvändningsgrad - hur mycket av din tillgängliga kredit du använder under en viss månad - för att öka din kredit Göra.
"Många kanske inte vet att det finns flera typer av inteckningar", säger Lauren Wybar, CFP, senior finansiell rådgivare med Vanguard Personal Advisor Services. "En potentiell bostadsköpare bör förstå de olika typerna av tillgängliga lån, hur de kan kvalificera sig och de potentiella fördelarna de erbjuder."
När du har en känsla av hur mycket inteckning du har råd, börja undersöka vilka typer av inteckningar som är tillgängliga för dig. En 30-årig fast ränta är den vanligaste inteckningen i USA, men du har många fler alternativ om du är intresserad.
Konventionella lån vs. icke-konventionella lån
”En konventionell inteckning erbjuds av en privat långivare, medan icke-konventionella inteckningar, som FHA [Federal Housing Administration] eller VA [Veteran Affairs], är statliga lån för specifika kvalificerade köpare, ”Wybar säger.
Konventionella lån är öppna för allmänheten, erbjuds av privata långivare, och kommer med den vanliga utbetalningen och de villkor som de flesta förknippar med inteckningar. Icke-konventionella inteckningar stöds av regeringsprogram, såsom FHA eller Department of Veteran Affairs, för att göra husägande mer tillgängligt för vissa grupper.
"Barriärer för inträde är mycket lägre," säger Williams om FHA-lån, som vanligtvis är tillgängliga för personer med lägre kreditpoäng. Icke-konventionella lån kräver inte alltid en 20-procents utbetalning, vilket gör att ett hus blir mycket mer genomförbart för många människor. Icke-konventionella lån har ofta också lägre räntor. De är dock inte utan nackdelar, nämligen behovet av att betala för inteckning försäkring - mer om det nedan.
Fastighetslån vs. lån med rörlig ränta
Med en fast ränta fastställs räntesatsen för lånet när lånet tas upp och förblir densamma under lånets hela livstid. (Du kan ändra din hypoteksränta genom att återfinansiera, men det ursprungliga lånet kommer att förbli detsamma.) Lån med variabel ränta (kallas också Lån med justerbar ränta eller ARM) å andra sidan har räntor som kan justeras under lånets livslängd efter en introduktionsperiod.
Lån med variabel ränta kommer vanligtvis med en lägre ränta och en lägre månatlig betalning i början av lånet, säger Hammond, men de är också ökänt för att landa låntagare i djupa problem: En form av hypotekslån med justerbar ränta bidrog till bostadskrisen i slutet av 2000-talet. Efter en bestämd tidsperiod kan räntorna på bolån med rörlig ränta förändras, stiga eller falla i linje med större ekonomiska krafter. Om räntan sjunker sparar låntagarna pengar - men om räntan stiger kan låntagarna konfronteras med större (eventuellt obetalda) månatliga betalningar. Räntorna på inteckningar med rörlig ränta växlar enligt ett fast schema som kan vara årliga eller månatliga, men huruvida de stiger eller faller är oförutsägbart.
Lån med variabel ränta eller justerbar ränta kan användas till låntagarens fördel, men alla som vill ta ett av dessa lån bör vara säkra på att de förstår de potentiella konsekvenserna. Gjort rätt, men dessa inteckningar kan hjälpa låntagare att spara pengar.
”Kunder som väljer hypotekslån med rörlig ränta bör förstå alla risker som är förknippade med kvar i lånet när introduktionsperioden är över och räntan blir justerbar, ”Hammond säger. "Lån med rörlig ränta är vanligtvis ett alternativ för kunder som planerar att röra sig inom en viss tidsram eller för dem som har förmågan att betala fullt ut en inteckning inom en kort tidsram."
Lån med fast ränta är verkligen mer konsekventa, men om de tas ut när räntorna är höga och räntorna senare släpp skulle låntagare behöva refinansiera - en ibland kostsam process - för att dra nytta av de lägre priser. Om du kan teckna en inteckning när räntorna är låga, men som de är under den ekonomiska krisen COVID-19, kan du vara inställd på lånets livslängd.
Lån på 10 år, 15 år, 20 år och 30 år
Även om det vanligtvis talas om 30-åriga inteckningar kan du få en inteckning i många olika tidsintervaller. Antalet år bestämmer hur mycket tid du måste betala av din inteckning: Den älskade 30-åriga inteckning ger människor 30 år att betala tillbaka sitt huslån plus ränta. En tioårig inteckning ger å andra sidan människor bara tio år på sig att betala hela räntekostnaden för sina hypotekslån - men de är skuldfria efter bara ett decennium.
Varje steg har sina egna fördelar och metod för att bestämma räntor, men i allmänhet sparar du pengar totalt sett med kortare lån. Dina månatliga betalningar blir mycket större med ett 15-årigt lån, men du betalar mindre på lång sikt eftersom du betalar mindre i ränta - och du slutar betala tillsammans efter 15 år, när lånet är betalt och du äger ditt hem i full. Kortera lån tenderar också att ha lägre räntor, eftersom långivare ser kortare lånevillkor som mindre riskabla investeringar än längre, och tillåter ägare att bygga hem kapital snabbare.
Allt är vettigt när du kommer ihåg att ränta är kostnaden för att låna pengar: När du lånar pengar för mer tid måste du betala extra för den tiden. När du lånar pengar från någon och det inte behöver återbetalas i sin helhet i 30 år måste du betala för tidens lyx - och den extra betalningen tar form av ränta.
Innan du klättrar för en penningsparande 10- eller 15-årig inteckning, kom ihåg att dessa lån har större månatliga betalningar. Längre lån har lägre betalningar, vilket gör att människor kan köpa större, trevligare eller bättre placerade bostäder som de har mer tid att betala för. De kan också spara pengar för andra ändamål - utbildning, pension etc. - eller investera det medan de fortfarande betalar ner sina skulder. Med kortare lån riskerar du att få en så hög månatlig betalning att du inte kan spara pengar.
Även om det alltid är möjligt betala av din inteckning tidigt, det är viktigt att överväga vilken låneperiod som är bäst för dina långsiktiga ekonomiska planer.
Handpenningen är det ursprungliga beloppet du betalar för ditt hem. Att betala för ett hus är inte allt genom en inteckning: Du måste också lägga ner lite pengar på förhand för att köpa din fastighet. Traditionellt ber långivare om 20 procent av den totala kostnaden för hemmet: Om du tittar på ett hem på 200 000 dollar betyder det du behöver minst 40 000 USD för en utbetalning plus eventuella tillhörande stängningskostnader och förskottsavgifter från köpet bearbeta.
Att spara tillräckligt med pengar för denna utbetalning är ett vanligt hinder för bostadsägande: Även om människor har tillräckligt med inkomster för att ha råd med månatliga intäkter kan det spara så mycket pengar att det tar år. Lyckligtvis finns det lån som inte kräver 20 procents utbetalning. Icke-konventionella lån, som FHA- eller VA-lån, accepterar lägre nedbetalningar baserat på en mängd olika faktorer, inklusive inkomst. Det finns också privata och statligt stödda program på de flesta områden som kan hjälpa till med utbetalningar, stängningskostnader och överkomliga priser för att göra hemägande mer tillgängligt, säger Cummings.
Lägre nedbetalningar låter bra, men de leder vanligtvis till högre månatliga betalningar. Tillbaka till det $ 200 000-hemmet: Om du gör en handpenning på $ 40 000 är du bara skyldig $ 160 000 plus ränta. Om du gör en mindre handpenning är du skyldig mer pengar på din inteckning över samma tid, så att dina månatliga betalningar blir större. (Det finns också en möjlighet att du måste betala privat inteckning eller inteckning försäkring, förklaras nedan.) Ju mer du lägger ner, desto mindre är du skyldig: Du har ett mindre lån att återbetala. En lägre nedbetalning kan låta som en söt affär, men innan du väljer det, överväga hur det kommer att påverka dina månatliga betalningar.
Om du vill köpa ett hus, undersök vilken typ av utbetalning du kan behöva och börja spara. Även om du kan betala mindre än 20 procent för din utbetalning skadar du inte extra pengar i banken.
Privat hypoteksförsäkring och hypoteksförsäkring tillkommer avgifter för din månatliga inteckning. De krävs vanligtvis när en bostadsköpare gör en handpenning på mindre än 20 procent av hemmets inköpspris och de skyddar långivaren, inte husägaren, om husägaren inte längre kan göra betalningar på sin inteckning lån.
Om en blivande hemmaköpare inte kan hitta pengarna för en 20-procents utbetalning kan långivare se dem som en riskfylld låntagare. De kan fortfarande godkänna hypotekslånet, men i många fall kommer det att krävas att låntagaren betalar en hypoteksförsäkringspremie. Privat hypoteksförsäkring är förknippad med konventionella lån, med räntor som varierar beroende på handpenning och kreditpoäng. Enligt Hammond är det vanligtvis en extra årlig kostnad på mellan 0,3 och 1,5 procent av din inteckning, men den kan variera.
De flesta icke-konventionella lån - särskilt FHA-lån - kräver hypoteksförsäkring. Medan villkoren varierar beroende på om du har ett FHA-lån eller ett USDA-lån, ökar inteckningsförsäkringen ditt lånebelopp och den totala kostnaden för ditt lån, enligt Konsumenternas finansiella skyddskontor.
Tänk på privat inteckning försäkring och inteckning försäkring nackdelen med att göra en mindre handpenning. Medan du sparar pengar inledningsvis kommer dina månatliga betalningar att vara större än de skulle ha varit med en 20 procents utbetalning. I de flesta fall krävs inte längre en privat inteckningsförsäkring när du har 20 procent i ditt eget kapital hem - när du har betalat cirka 20 procent av hemmets försäljningspris via din handpenning och månadsvis betalningar. För att fastställa att du har 20 procent av ditt kapital måste du sannolikt behöva refinansiera för att ta bort PMI-mandatet.