Varför bör du refinansiera nu för att undvika avgifter för negativa marknadsfinansieringar

Om du undrar när (eller till och med om) du ska refinansiera din inteckning finns det ett antal saker du bör överväga, inklusive en ny faktor: den nya ogynnsamma marknadsavfinansieringsavgiften från Federal Housing Finance Byrå.

Federal Housing Finance Agency (FHFA) reglerar Fannie Mae, Freddie Mac och 11 Federal Home Loan Banker, som tillsammans ger mer än 6,6 biljoner dollar till amerikanska bolånemarknader och finansiella institutioner. Fannie Mae och Freddie Mac köper cirka 70 procent av alla bostadslån från långivare, så alla förändringar i hur dessa statligt sponsrade företag (GSE) fungerar kommer att påverka majoriteten av hypoteksinnehavarna.

I augusti tillkännagav FHFA den ogynnsamma marknadsrefinansieringsavgiften, vilket skulle lägga till 0,5 procent av det totala lånebeloppet för alla refinansieringar, enligt Forbes. Denna avgift skulle sättas i kraft den 1 september 2020, men i slutet av augusti flyttades genomförandedatumet till 1 december 2020 enligt en släpp från FHFA.

Vad betyder denna avgift för människor som vill refinansiera sin inteckning? I huvudsak gör det refinansiering dyrare.

Att lägga till 0,5 procent till det totala lånebeloppet kan lägga hundratals eller tusentals dollar till kostnaden för refinansiering, som redan inkluderar stängningskostnader och andra avgifter. Om du har en inteckning på 300 000 dollar, har betalat 100 000 dollar och vill refinansiera återstående saldo på 200 000 dollar till en lägre räntesats med en långivare som säljer till Fannie Mae eller Freddie Mac, måste du betala en avgift på 1 000 $ utöver andra stängningskostnader och avgifter.

RELATERAD: Vad händer med inteckningar just nu? Här är vad du ska veta om ditt bostadslån under Coronavirus

Omfinansiering av din inteckning när räntorna är låga - för närvarande ligger räntorna på nästan rekordlåga nivåer med den ekonomiska krisen orsakad av coronaviruspandemin - kan sätta dig på vägen att räkna ut hur du kan betala av din inteckning tidigt genom att förkorta löptiden på din inteckning eller hjälpa dig att spara pengar genom att sänka dina månatliga betalningar. När du refinansierar din inteckning tar du i huvudsak ett nytt lån - helst med en lägre ränta - för att återbetala det utestående saldot på din ursprungliga inteckning. Dina intäkter går sedan mot det nya lånet.

Nyckeln till smart refinansiering är att se till att din nya månatliga betalning - eller det belopp du skulle spara på ränta genom att förkorta lånets längd - räcker för att balansera kostnaden för refinansiering. Nu, med den nya FHFA negativa marknadsrefinansieringsavgiften, måste du göra lite extra beräkning för att säkerställa att refinansiering är rätt beslut för dig.

Om du har bestämt att det nu är rätt tid för dig att refinansiera för att dra nytta av lägre räntor, börja processen nu, långt innan den negativa avgiften för refinansiering av marknaden börjar 1 december; på det sättet kan du undvika att betala en extra bit kontanter för din refinansiering. Om du av någon anledning inte kan refinansiera före den 1 december finns det ett antal undantag från den nya avgiften.

För det första, om du har ett lånesaldo på mindre än 125 000 USD för din refinansiering - antingen för att du har betalat ner ditt balansera under det beloppet eller för att ditt inteckningslån var runt det beloppet till att börja med - du är undantagen från avgiften. FHFA säger att nästan hälften av dem med lånesaldo under den punkten är låntagare med lägre inkomster, så detta undantag är utformat för att hålla refinansiering tillgänglig. Den negativa marknadsrefinansieringsavgiften kommer inte heller att tillämpas på HomeReady och HomePossible-lån, som är statligt stödda lån som är utformade för att hjälpa låginkomsttagare.

RELATERAD: 5 saker som alla aspirerande bostadsköpare bör ta reda på innan de ansöker om inteckning

Denna nya FHFA-refinansieringsavgift är utformad för att hjälpa Fannie Mae och Freddie Mac att återhämta sig från COVID-19-förluster, som beräknas uppgå till cirka 6 miljarder dollar. Med många människor som fortfarande upplever uppsägningar eller furloughs eller inkomstförlust och arbetslösheten fortfarande mycket hög, är det en utmanande tid att införa en ny avgift. Såvida inte din ekonomiska situation är mycket säker eller du misstänker starkt att bolåneräntorna kommer att sjunka ytterligare nu - tidigare startdatumet för 1 december för denna nya avgift - är det dags att refinansiera om du redan funderade på att gå igenom bearbeta.