På bostadsmarknaden 2021 är handpenning och kreditpoäng kritiska när man köper ett hus

I grund och botten handlar det om detta: På en hyper-konkurrensutsatt marknad kan säljare vara extra noga och välj det erbjudande de är mest bekväma med, vilket inkluderar att välja det erbjudande som kan komma dem mest pengar och att de är mest säkra kommer att stängas framgångsrikt utan hicka eller falla ur spärr.

"På en hyper-konkurrensutsatt marknad måste köparen göra just det... konkurrera", säger Daren Herzberg, en licensierad fastighetsmäklare med New York-baserade Babst + Herzberg. "Säljaren har två mål när man väljer en köpare - högsta pris och lägsta risk."

De flesta bostadsköpare får förhandsgodkännande för en inteckning från en långivare för att finansiera huvuddelen av fastighetsköpet. Och försäljningsavtalet kommer att vara beroende av att köparen i slutändan säkerställer den inteckningen om deras erbjudande accepteras av säljaren. Om den potentiella köparen inte får godkännande för den inteckningen kan han eller hon dock säga upp köpeavtalet och lämna hemförsäljaren kvar.

”När en bostadsköpare har en stark eller hög utbetalning och en rättvis kreditpoäng, antar det att köparen kan hantera inteckningen bekvämt och om deras erbjudande accepteras kanske de inte faller ur spärr, säger Chantay Bridges, av

Los Angeles-baserade EXP Realty. ”Det sista som en säljare vill är att börja med en köpare och senare upptäcka att deras förhandsgodkännande aldrig blev ett godkännande. De kan inte köpa hemmet. ”

Ryan McPartland, rektor och inteckningskonsult hos Mortgage Acuity, säger att mitt i en sådan bakgrund är det utbetalning som är mest kritiskt, särskilt den allvarligaste insättningen.

"Den allmänna tankeprocessen är, ju mer pengar du är villig att lägga ner, desto mer hud har du i spelet, desto starkare köpare blir du", säger McPartland. ”Större utbetalningar är vanligtvis ett tecken på mer kvalificerade och seriösa köpare. Förmågan att spara en stor summa talar mycket om köparnas ekonomiska styrka och ansvar. Det är uppenbart att detta inte alltid är fallet, men i de flesta fall är det. "

Denna tankegång är särskilt sant när det gäller den allvarliga insättningen, som är sätta in en potentiell köpare innan du stänger ett hus för att visa att de menar allvar köp av.

”Om köparen inte uppfyller sina avtalsmässiga krav när det gäller att säkra ett pantåtagande inom en överenskommen tidsram kan säljaren behålla köparens allvarliga pengar. Ju större allvarlig insättning, desto mer riskerar köparen och desto mindre riskerar säljaren. Ju lägre risk för säljaren, desto mer attraktivt erbjudandet, ”tillägger McPartland.

Så allt detta förklarar varför insättningar har fått betydande betydelse. Men vad sägs om kreditpoäng? Det finns många anledningar till att kreditpoäng betyder något, men här är en särskilt viktig iakttagelse.

Bra kredit innebär fler låneprodukter för hemköpare att välja mellan, säger Mark Meyerdirk, huvudmäklare på Wahsington D.C.-baserade Stadsmäklare. Och när bostadsförsäljare har otaliga erbjudanden att välja mellan, kommer deras ombud ofta att prioritera efter en potentiell köpers ekonomiska styrka genom att ta hänsyn till köparens finansiering typ.

"Om man sätter kontanterbjudanden åt sidan föredras köpare som använder konventionell finansiering framför FHA- eller VA-lån", säger Meyerdirk. "Så, en köpare som har förmågan att" gå konventionellt "har större chans att lyckas när man konkurrerar med andra köpare."

Med tanke på denna verklighet finns det olika sätt att förbättra dina odds för att lyckas som hemköpare, inklusive det uppenbara: förbättra din kreditpoäng och öka din utbetalning.

”Det finns många låntagare med god kredit just nu. På grund av detta har det blivit så mycket viktigare att stå ut som låntagare och upprätthålla en stor kredit och en bra balansräkning, säger Adem Selita, VD och grundare av Skuldlättnadsföretaget.

Några av de bästa sätten att förbättra och behålla din kreditpoäng är att sänka saldona på dina olika konton inklusive kreditkort och lån; inte gör några sena betalningar; och hålla din totala skuld till inkomst (DTI) så låg som möjligt.

”Se till att du får din DTI så låg som möjligt. Det enklaste sättet att göra detta är att betala av lån och förpliktelser med mindre balans som kan påverka dina månatliga utgifter negativt och därmed din DTI, förklarar Selita. ”De konton som sannolikt kommer att vara den skyldige i detta scenario är kreditkortskonton, personliga lån, studielån och autolån. Om du har någon av dessa typer av konton och de är relativt nära att få betalt, ta lite extra pengar för att betala ner dem helt. Detta kommer att sänka din DTI och som en extra fördel öka din kreditpoäng. ”

Om dina medel är obegränsade (vilket helt klart inte är fallet för alla) kan du också överväga ett kontant erbjudande, vilket tydligen har blivit mycket vanligare. Ett kontanterbjudande är exakt vad det låter som - ett kontantbud, vilket innebär att husköparen köper fastigheten utan att behöva säkra ett hypotekslån eller någon annan form av finansiering.

”Inte överraskande är att dessa erbjudanden är mer attraktiva för säljaren som risken för en potentiell köpares finansiering genom att elimineras, återigen, vilket resulterar i en snabbare stängningstid, säger Washburn, i Naples Condo Boutique. ”Alla kontanterbjudanden verkar vara på en rekordhög nivå just nu, särskilt på andra hemmarknader som Neapel, Florida. Många av våra köpare har uppnått betydande vinster i sina finansiella portföljer och flyttar dessa vinster till fastigheter. ” 

Under de nuvarande marknadsförhållandena har kontantköpare en betydande fördel jämfört med en traditionell köpare som vill finansiera ett bostadsköp, säger Washburn.

Ett mycket billigare sätt att göra ditt bud på ett hem mer konkurrenskraftigt är att tillhandahålla bevis på medel när du bjuder på ett hus, säger Meyerdirk, från Urban Brokers. Detta innebär i huvudsak att tillhandahålla dokumentation om dina finansiella tillgångar, som kan användas för att fastställa din ekonomiska styrka hos en säljare, och försäkra dem om att affären sannolikt inte kommer att sluta.

”Köpare kan böja sin ekonomiska styrka genom att tillhandahålla bevis på medel”, förklarar Meyerdirk. "Köpare som gör detta bör vara säkra på att ta med pensionskonton (förutsatt att de har möjlighet att låna mot dem) tillsammans med alla check- och sparkontofonder de har tillgång till."

Ett sista sätt att göra ditt erbjudande ännu mer tilltalande för en säljare är att avstå från de flesta eventualiteter. Det är ett annat tips som Washburn erbjuder sina potentiella bostadsköpare

"Det enda sättet att konkurrera är att ha så få eventualiteter som möjligt i erbjudandet", förklarar han. ”En beredskap är ett villkor som måste uppfyllas innan köparen fortsätter. Till exempel kan ett köpers erbjudande vara beroende av att köparen säljer sitt hus, eller bedömningen av säljarens bostadsvärde, och, eller, underkastas en positiv inspektion av fastigheten. ”

I allmänhet ber Washburn sina kunder att aldrig avstå från inspektionsberedskapen, och av goda skäl. Att göra det kan leda till obehagliga överraskningar för köparen i form av omfattande reparationer som kan behöva göras på vägen om hemmet har strukturella problem. Men som köpare kan du överväga att avstå från andra mindre kritiska händelser.

”Dagens marknad innebär att husköpare måste gå utomordentligt långt för att köpa ett hem - samtidigt som de avstår från minst en normal beredskap kan hjälpa dig att sticka ut, var försiktig innan du fortsätter med några av dessa vitala skydd, säger Washburn.