Om du funderar på att köpa ett hus med HOA-avgifter, ställ dessa frågor först

Innan du gör det som för många människor är det största köpet i deras liv, vill du fråga om meritlistan för HOA-avgifter i en potentiell gemenskap. Detta är lätt en av de mest grundläggande och viktiga frågorna att ställa med avseende på HOA. Svaret kan göra en dramatisk skillnad i dina månatliga utgifter.

”Det kan vara en röd flagga om HOA konsekvent har höjt sina avgifter de senaste åren. Det kan innebära att samma sak kan hända dig som bosatt där, och du kan få ökade avgifter varje år, säger Andy Taylor, chef för Kreditkarma hem. "Å andra sidan, om det har gått ett tag sedan HOA höjde sina avgifter, kan det betyda att de kan öka avgifterna inom en snar framtid."

Du bör ha en förståelse för avgiftsschemat, samt en tydlig tidsram för när de nästa förvänta dig att höja avgifterna igen, så du blir inte övervakad av en mycket högre månadsavgift strax efter flyttar in.

Detta är kanske också en av de mest följaktliga frågorna du kan ställa. Här är varför: En del av de månatliga HOA-avgifterna du betalar kanaliseras vanligtvis till föreningens reservfond för att täcka framtida projekt för reparation, utbyte eller nödsituationer i samhället.

Utan en tillräcklig summa pengar i denna fond kanske en HOA inte kan täcka sådana framtida behov. Och här är nyckelpunkten, brist på reservmedel eller ett delvis eller otillräckligt finansierat reservkonto när du köper ett nytt hem, är ett tecken på att HOA-avgifter sannolikt kommer att öka. Och ha kvarökande tills föreningen når sina reservfinansieringsmål.

"Fråga hur mycket reserverna för närvarande finansieras i procent av HOA: s totala budget för reparationer", förklarar Roger Cummings, Realis mäklare av rekord. "Den här frågan hjälper till att förstå HOA: s ekonomiska solvens och hur bra de upprätthåller och övervakar sin budget."

Om svaret är mindre än 30 procent är det inte bra nyheter, säger Cummings. Nuvarande reservfinansiering på mellan 30 och 60 procent av föreningens mål är ett något bättre svar. Men helst vill du att svaret ska vara att föreningens reservkonto är minst 60 procent finansierat, om inte mer.

"Allt mindre än 60 procent kan betyda en kortvarig specialbedömning eller avgifter ökar om en stor samhällsreparation eller utbyte är nära förestående", förklarar Cummings.

Många HOA kommer regelbundet att utföra reservstudier, och dessa studier informerar föreningen om lämpligt intervall eller nivå av reservmedel borde ha till hands för att täcka oväntade nödsituationer, olika utbytesprojekt eller HOA-förbättringar, tillägger advokat Ben Gottlieb, medgrundare av Arizona-baserad MacQueen & Gottlieb.

HOA närmar sig finansiering av större projekt och uppgraderingar på olika sätt, baserat på deras storlek, mognad och filosofi, säger Claire Hunsaker, VD, på webbplatsen för personlig ekonomi Fråga Flossie.

”Hur mycket de litar på speciella bedömningar kan ha stor inverkan på din ekonomi som medlem. Ett nyare HOA kan i hög grad förlita sig på speciella bedömningar för planerade förbättringar och oplanerade reparationer eftersom de fortfarande bygger reservfonden gradvis av HOA-avgifter, förklarar Hunsaker. "De kan också lita på särskilda bedömningar om de förväntar sig en snabbare genomsnittlig omsättning bland enheterna."

Helst vill du att en HOA ska berätta att de inte planerar att genomföra några speciella bedömningar och att de inte litar på denna metod för finansieringsbehov.

”Särskilda bedömningar är extrautgifter som hyresägaren har haft utanför deras normala månadsavgift. Beroende på reparations- eller utbytesartiklarna kan dessa gå från flera hundra till tiotusentals dollar, förklarar Cummings, på Reali. "Ibland kan HOA erbjuda ett lån eller betalningar över tiden, men om det inte finansieras väl kommer det vanligtvis att vara en engångsbetalning ur fickan."

Med risk för att uttömma just den här frågan vill du också fråga om HOA har ett spår rekord för att öka HOA-avgifterna ett visst belopp, eller om det har ett schema för planerade höjningar kan du se. Att veta detta gör att du kan planera för ökningarna mer exakt i din hushållsbudget och kanske till och med hjälpa dig att avgöra om du har råd att bo i samhället.

"Ett hem är en stor investering, oavsett hur länge du planerar att stanna där, så det är viktigt att veta hur mycket du kommer att vara skyldig HOA varje år", säger Bailey Carson, hushållsexpert på Angi. "Att veta säkert att HOA-avgifterna kommer att öka med 3 procent varje år är mycket annorlunda än oväntade höjningar på 10 procent."

Om föreningen har en historia av betydande, oväntade stigningar i månadsavgifter, kan det vara ett tecken på dålig ledning.

"Att veta hur ofta och varför avgifterna höjs är avgörande för dig och hemmets överkomliga priser idag och framöver, men det är också talande om HOA: s ekonomiska hälsa", tillägger Betsy Ronel, en kompassmäklare med säte i Westchester County, N.Y. ”Du vill veta om avgifterna höjs till en fast hastighet och vad är höjningarna avsedda att hantera? Upphämtas avgifterna per projekt? Och röstar vi om saker? Om inte, vem fattar de ekonomiska besluten och är de involverade i HOA? Bor de i samhället eller är de en extern part? ”

Att ställa denna fråga är bara grundläggande benchmarking, säger Kevin Taylor på InSight.

"Jag skulle bara vilja veta att den månatliga kostnaden för mina HOA-avgifter, standardiserade till fastighetens kvadratmeter, var i linje med andra stadsdelar i min stad och andra byggnader eller samhällen av samma storlek och liknande byggnadstyper, förklarar Taylor. "Ingen vill betala för mycket, och att känna till avgifterna dividerat med kvadratfilmen är det bästa sättet att förena och börja jämföra kostnaden för HOA."

När du vet hur mycket de potentiella HOA-avgifterna och hur ofta de kan öka, vill du förstå vad specifikt pengarna används för att betala för, så att du kan bestämma om kostnaden verkligen är värt det du.

Till exempel kommer HOA-avgifterna att täcka underhåll av en pool eller tennisbanor? Om så är fallet, är du villig att ta reda på vad som kan kosta flera hundra dollar i månaden på sådana avgifter om du inte har något intresse av att använda dessa typer av bekvämligheter? Om svaret är nej kan dina pengar spenderas bättre någon annanstans, till exempel i ett samhälle som inte har HOA-avgifter, vilket gör att du kan använda de extra pengarna varje månad på andra saker.

"Om det finns gemensamma utrymmen tillgängliga för invånarna, som pooler, gym, tennisbanor eller parker, ta reda på vad HOA: s ansvar är att underhålla dem", säger Carson, från Angi. ”Ta reda på om de är ansvariga för snöröjning, klippning av gräs eller underhåll av trottoarer och vägar i hela samhället. När du väl vet vad dina avgifter täcker och hur mycket de kostar kan du fatta ett välinformerat beslut om fastigheten är rätt ekonomiskt beslut för dig och din familj. ”

Det här är en fråga som kan förbises av potentiella husägare som inte inser dess betydelse. Men ju mer driftskostnader HOA har, desto mer betalar du varje månad och år.

"Vanligtvis, ju fler personer de har på personalen, desto högre blir dina HOA-avgifter", förklarar Andy Taylor, på Credit Karma Home. ”Antalet anställda beror vanligtvis på saker som antalet enheter på fastigheten, eller bekvämligheterna på fastigheten, särskilt de som behöver särskild uppmärksamhet, som en pool eller landskapsarkitektur. ”

Om du har ställt några eller alla av de frågor som redan beskrivits bör du ha ett bra grepp om vad dina framtida bostadskostnader sannolikt kommer att innebära. Men det finns ytterligare en fråga du kanske vill ställa: om HOA begränsar din förmåga att hyra ut ditt hem. Detta är naturligtvis viktigt om du planerar att flytta i framtiden men inte vill sälja fastigheten.

"Vissa HOA har en begränsad andel enheter som kan hyras, medan andra anger en obligatorisk beläggningsperiod som ett år innan de tillåter konvertering till en hyra", säger Cummings, på Reali. "Uppenbarligen ju färre restriktioner desto bättre."